한남재정비촉진사업

지구단위계획의 정의

용산이미지

   구단위계획은 1980년 건축법에 도입된 '도시설계'와 1991년 도시계획법에 도입된 '상세계획'을 2000년에 발전적으로 통합하여 만든 제도(도시계획법)로서, 2003년 국토이용관리법과 도시계획법을 통합한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 도시지역에 수립하는 제1종 지구단위 계획과 비 도시지역을 대상으로 수립하는 제2종지구단위계획으로 구분하였습니다.

제1종지구단위계획은 도시내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속 가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기 위한 계획으로 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획과 도시계획구역 전체를 대상으로 수립하는 도시계획(재정비) 및 관련계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화·합리화하는 계획이며, 도시의 기능 및 미관을 증진시키기 위하여 도시내 일정구역에 대하여 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고 가로 경관을 조성하기 위한 계획입니다.

지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간 동안에 나타날 여건 변화를 고려하여 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라 도시기반시설의 설치, 건축기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세 정도를 달리하여 정할 수 있는 계획입니다.

지구단위계획의 구분

제1종지구단위계획 : 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획

제2종지구단위계획 : 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물  그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

지구단위계획의 구분
구분 제 1종 지구단위계획 제 2종 지구단위계획
대상지역 신규개발사업지구, 용도지역 해저지구 등 집약적 토지이용이 발생하는 곳 계획관리지역
개발진흥지구
저장면적 면적기준 없음 최소면적 기준제시
지역목적 토지이용의 합리화, 구체화 및 기능, 미관의 증진 도시화가 예상되는 지역을 체계적으로 개발,관리
행위제한 일부완화 제 1종보다 완화범위를 확대
기반시설 설치주체 공공 공공 또는 민간
계획수립 도시관리계획으로 수립 도시관리계획으로 수립

지구단위계획의 지정

1.국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획구역 지정

용도지구 : 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발보호진흥지구, 특정용도제한지구 등

도시개발구역

도시 및 주거환경정비구역

택지개발예정지구

대지조성사업지구

국가,일반,도시첨단 산업단지 및 농공단지

관광특구

개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역

기타 대통령령이 정하는 지역

-시범도시(시범지구, 시범단지 포함)
-개발행위허가제한지역
-지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
-용도지역의 지정ㆍ변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람 공고된 지역
-공장ㆍ학교ㆍ군부대ㆍ시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역
-주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
-제1종 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역
-그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별 시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 지역
-도시환경정비사업 및 택지개발예정지구 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역
-시가화 조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역
-녹지지역에서 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역

2.국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 지역에 대하여 제2종지구단위계획구역 지정

계획관리지역

 

가.「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 각각의 토지의 면적이 10만㎡이상이고, 그 총면적이 30만㎡이상이며, 각 토지는 국토해양부장관이 정하는 범위안에 위치하고, 건설교통부장관이 정하는 규모 이상의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로의 설치가 가능할 것

나.「건축법시행령」별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되며 면적이 10만㎡ 이상인 자연보전권역 및 초등학교 용지

다.가목 및 나목의 경우를 제외하고는 3만㎡ 이상일 것

라.당해 지역에 도로ㆍ수도공급설비ㆍ하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것

마.자연환경ㆍ경관ㆍ미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것

나. 「건축법시행령」별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되며 면적이 10만㎡ 이상인 자연보전권역 및 초등학교 용지

개발진흥지구

 

가.「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 각각의 토지의 면적이 10만㎡이상이고, 그 총면적이 30만㎡이상이며, 각 토지는 국토해양부장관이 정하는 범위안에 위치하고, 건설교통부장관이 정하는 규모 이상의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로의 설치가 가능할 것

나. 「건축법시행령」별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되며 면적이 10만㎡이상인 자연보전권역 및 초등학교 용지

다. 가목 및 나목의 경우를 제외하고는 3만㎡이상일 것

라. 당해 지역에 도로ㆍ수도공급설비ㆍ하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것

마. 자연환경ㆍ경관ㆍ미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것

바. 계획관리지역 : 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우) 및 특정개발진흥지구

사. 계획관리지역ㆍ생산관리지역 또는 농림지역 : 산업개발진흥지구ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우)

아. 도시지역외의 지역 : 관광ㆍ휴양개발진흥지구

지구단위계획의 내용

1.지구단위계획구역의 지정목적을 달성하기 위하여 제1종지구단위계획 및 제2종지구단위계획에는 다음 각 호의 사항 중 4 이상의 사항 포함(나, 라, 사는 필수)

가.주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 경관지구, 미관지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구의 용도지구를 그 각호의 범위 안에서 세분 또는 변경

나.대통령령이 정하는 기반시설의 배치와 규모

다.도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

라.건축물의 용도제한·건축물의 건폐율 또는 용적률·건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도

마.건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획

바.환경관리계획 또는 경관계획

사.교통처리계획

아.기타 대통령령이 정하는 사항

-지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이ㆍ깊이ㆍ배치 또는 규모
-대문ㆍ담 또는 울타리의 형태 또는 색채
-간판의 크기ㆍ형태ㆍ색채 또는 재질
-장애인ㆍ노약자 등을 위한 편의시설계획
-에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획
-생물서식공간의 보호ㆍ조성ㆍ연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획

제1종 지구단위계획의 건폐율 등의 완화적용

건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 또는 기반시설 중 학교와 해당 시ㆍ도의 도시계획조례가 정하는 기반시설(이하 이 항에서 "공공시설등"이라 한다)의 부지로 제공하는 경우에는 다음 각 호의 비율까지
건폐율ㆍ용적률 및 높이제한을 완화 적용 가능

제1종지구단위계획의 건폐율
완화할 수 있는 건폐율 당해 용도지역에 적용되는 건폐율 × (1 + α ÷ 당초의 대지면적) 이내
완화할 수 있는 용적률 당해 용도지역에 적용되는 용적률 + [1.5 × ( α × 공공시설등 제공 부지의 용적률) ÷ 공공시설등의 부지 제공후의 대지면적] 이내
완화할 수 있는 높이 「건축법」 제51조에 따라 제한된 높이 × (1 + α ÷ 당초의 대지면적) 이내

※ α : 공공시설등의 부지로 제공하는 면적

특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 제1종지구단위계획구역안에 있는 토지를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 자 또는 그 포괄승계인이 그 보상금액에 국토해양부령이 정하는 이자를 더한 금액(이하 "반환금")을 반환하는 경우 당해 지방자치단체의 도시계획조례가 정하는 바에 따라 제1항 각 호의 규정을 적용하여 당해 건축물에 대한 건폐율ㆍ용적률 및 높이제한 완화할 수 있음.(단, 이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용)

「건축법」 제67조제1항의 규정에 의한 공개공지 또는 공개공간을 동항의 규정에 의한 의무면적을 초과하여 설치한 경우에는 다음 각 호의 비율까지 용적률 및 높이제한을 완화하여 적용 가능

완화할 수 있는 용적률, 완화할 수 있는 높이
완화할 수 있는 용적률

「건축법」 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 용적률 +(당해 용도지역에 적용되는 용적률×의무면적을 초과하는 공개공지 또는공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

완화할 수 있는 높이

「건축법」 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 높이 + (「건축법」 제51조의 규정에 의한 높이×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

주차장 설치기준을 100%까지 완화하여 적용 가능

-한옥마을을 보존하고자 하는 경우
-차 없는 거리를 조성하고자 하는 경우
(제1종지구단위계획으로 보행자전용도로를 지정하거나 차량의 출입을 금지한 경우 포함)
-그 밖에 국토해양부령이 정하는 경우

당해 용도지역에 적용되는 용적률의 120% 이내에서 용적률을 완화하여 적용 가능

-도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 제1종지구단위계획구역으로 지정한 경우
-다음 각목의 1에 해당하는 경우로서 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수의 권고에 따라 공동개발을 하는 경우
☞ 제1종지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우
☞ 제1종지구단위계획에 합벽건축을 하도록 되어 있는 경우
☞ 제1종지구단위계획에 주차장ㆍ보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우

도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 제1종지구단위계획구역으로 지정한 경우에는 건축물높이의 120% 이내에서 높이제한을 완화하여 적용 가능

제2종 지구단위계획의 건폐율 등의 완화적용

당해 용도지역 또는 개발진흥지구에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 이내에서 건폐율 및 용적률을 완화하여 적용 가능

보존지구안에서의 건축제한규정에 의한 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등을 완화하여 적용 가능. 다만, 개발진흥지구(계획관리지역에 지정된 개발진흥지구 제외)에 지정된「건축법 시행령」별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 및 연립주택은 허용되지 않음